Türkiye’de sanayi yatırımlarının coğrafi dağılımında dikkat çekici bir değişim yaşanıyor. Uzun yıllardır üretimin merkezi olarak görülen Marmara Bölgesi, artan deprem riski, yoğunluk ve sürdürülebilirlik endişeleri nedeniyle yatırımcıların öncelik listesinde gerilemeye başladı. Son dönemde üretim, satış ve arsa verilerine yansıyan tablo, sanayi yatırımlarının giderek Anadolu şehirlerine kaydığını gösteriyor.
Yatırımcılar artık yalnızca merkezi konum ya da kısa vadeli değer artışı beklentisiyle hareket etmiyor. Güvenli zemin yapısı, kesintisiz üretim imkânı, ulaşım altyapısı ve uzun vadede büyüme potansiyeli, karar süreçlerinde daha belirleyici hale geliyor. Aynı bütçeyle daha geniş ve düşük riskli alanlara erişilebilmesi de Anadolu’daki şehirleri cazip kılıyor.
Özellikle organize sanayi bölgeleri, planlı altyapıları, genişleme olanakları ve düşük deprem riski sayesinde yatırımcıların odağına yerleşmiş durumda. Bu eğilim yalnızca sanayi tesisleriyle sınırlı kalmıyor; depo, lojistik ve e-ticaret odaklı yatırımlar da benzer şekilde Marmara dışındaki bölgelere yöneliyor.
Risk Dağıtımı Ön Planda
Piyasadaki gelişmeleri değerlendiren GABORAS CEO’su Ruhi Konak, yatırımcıların artık daha temkinli ve çok yönlü düşündüğünü söyledi. Konak’a göre Marmara Bölgesi’ndeki yoğun sanayi yapısının deprem riskiyle birlikte yeniden değerlendirilmesi, yatırım kararlarında önemli bir kırılma yarattı.
Konak, yatırımcıların artık tek bir bölgede yoğunlaşmak yerine riski dağıtmaya çalıştığını belirterek, üretim sürekliliği ve lojistik sürdürülebilirliğin öne çıktığını ifade etti. Güvenli zemin yapısına sahip, ulaşım açısından avantajlı ve genişleme potansiyeli bulunan Anadolu şehirlerinin bu nedenle daha fazla tercih edildiğini vurguladı.
Büyük Şirketler Satın Alıyor, Küçük İşletmeler Kiralıyor
Sanayi ve lojistik alanlarında yatırım modeli, işletmenin büyüklüğüne göre farklılaşıyor. GABORAS verilerine göre büyük ölçekli sanayiciler, organize sanayi bölgelerindeki parselleri satın almayı tercih ediyor. Arsa arzının sınırlı olması ve ilerleyen dönemde maliyetlerin daha da yükseleceği beklentisi, satın alma eğilimini güçlendiriyor.
Orta ölçekli işletmeler ise genellikle ilk etapta kiralama yolunu seçiyor. Bu işletmelerin önemli bir bölümü, birkaç yıllık faaliyet sonrasında satın almaya yöneliyor. Yeni kurulan ve küçük ölçekli şirketlerde ise esnek hareket edebilmek adına kiralama modeli daha yaygın görülüyor.
Depo ve lojistik yatırımlarında da benzer bir tablo öne çıkıyor. E-ticaret hacmindeki büyüme, ihracatın artması ve lojistik maliyetlerinin yönetilebilirliği nedeniyle depo alanlarına olan talep hızla yükselirken, bu alanda işletmeler daha çok kiralama yöntemini benimsiyor. Talebin dönemsel olarak değişebilmesi, şirketleri uzun vadeli satın alma yerine daha esnek çözümlere yönlendiriyor.
Piyasada Bekle-Gör Dönemi
2026 yılının ilk aylarında piyasada sınırlı bir hareketlenme yaşansa da sektör temsilcileri güçlü bir canlanma için henüz erken olduğu görüşünde. Faizlerde olası bir gerilemenin talebi artırabileceği belirtilirken, bunun fiyatlarda doğrudan ve hızlı bir yükseliş anlamına gelmeyeceği ifade ediliyor.
Ruhi Konak, özellikle sağlam zemin üzerinde geliştirilen, yeni ve doğru fiyatlandırılmış projelerde talebin devam ettiğini söyledi. Buna karşılık ikinci el ve yüksek fiyatlı projelerde alıcıların daha temkinli davrandığını belirtti.
Geçmiş dönemlerde faiz indirimlerinin satışları kısa sürede artırdığına dikkat çeken Konak, fiyatların ise birkaç ay gecikmeli olarak yükseldiğini hatırlattı. Ancak mevcut ekonomik koşullarda bu etkinin daha sınırlı kalacağı ve her segmentte aynı sonucu doğurmayacağı öngörülüyor.
Konutta Fiyatlar Gerilemiyor, Yavaşlıyor
Konut tarafında ise fiyatların düşmesinden çok artış hızındaki yavaşlama dikkat çekiyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi verileri, son dönemde fiyat artışlarının önceki yıllara göre daha düşük seviyede gerçekleştiğini ortaya koyuyor.
Enflasyondan arındırılmış veriler incelendiğinde, bazı bölgelerde fiyatların yatay bir seyir izlediği görülüyor. Buna rağmen doğru lokasyonda bulunan, sağlam yapı özellikleri taşıyan ve makul fiyatlarla sunulan projelerde talep canlılığını koruyor.
Buna karşın yüksek fiyatlı konutlar ile ikinci el piyasasında bekleme eğilimi sürüyor. Uzmanlara göre yatırımcılar artık yalnızca fiyat artışı beklentisiyle hareket etmiyor; güvenlik, sürdürülebilirlik ve uzun vadeli değer kazanımı gibi kriterler çok daha belirleyici hale geliyor.
